La réforme de l’urbanisme est entrée en vigueur le 1er mars 2012.
Elle vise une simplification des procédures, qui permettrait à terme de favoriser le secteur du logement. Selon Benoist Apparu, le secrétaire d’Etat au logement, « l’ensemble de ces mesures permettra de faciliter et de favoriser la construction de logements. Cette réforme a vocation […] à accélérer le traitement des dossiers, et favoriser la densité et l’isolation des constructions ». Quelles en sont les conséquences pour la construction de maisons individuelles ?
Le décret n° 2012-274, publié au JO le 29 février 2012, porte notamment sur les autorisations d’urbanisme, dans l’objectif de simplifier les formalités administratives et de fiscalité. Il s’applique à tous les dossiers immobiliers déposés à partir de cette date.
Amélioration du régime des autorisations d’urbanisme
Formalités concernant les travaux de construction
Ces formalités sont allégées, et parfois supprimées, pour encourager le montage des projets.
– La surface à partir de laquelle il est nécessaire d’obtenir un permis de construire pour effectuer des travaux passe de 2 à 5 m².
– Le contenu des dossiers de demandes d’autorisation d’urbanisme est également simplifié, ainsi que les formulaires CERFA de demandes d’autorisation d’urbanisme. S’y voient intégrés de nouveau éléments, comme le contrôle des dispositifs d’assainissement non collectifs, et l’information sur la puissance électrique nécessaire.
– Les délais d’instruction des dossiers sont réduits pour certains d’entre eux : par exemple, les projets qui nécessitent une autorisation préfectorale de défrichement sont instruits en 3 mois au lieu de 7 jusque là, à condition qu’il n’y ait pas besoin d’effectuer une visite sur place.
– Par contre, en ce qui concerne le délai de droit commun, il est augmenté d’un mois lorsque le projet se situe dans une zone sauvegardée et dénuée d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Cependant le délai octroyé à l’architecte des Bâtiments de France, s’il intervient, est ramené à 2 mois.
– Les règles à vérifier à la fin des travaux sont précisées.
Le cas particulier du régime des lotissements est aujourd’hui mieux défini, qui concerne les petites divisions foncières acquises en vue de les bâtir.
Le processus de délivrance des différentes autorisations est plus rapide, et le découpage des lots plus aisé et plus souple. Voici quelques unes des nouvelles dispositions en la matière : les lotissements peuvent maintenant comporter plusieurs unités foncières contigües, leur périmètre est précisé et leur définition simplifiée. Par ailleurs, la déclaration préalable n’est plus obligatoire pour les lotisseurs qui aménagent des voies, des espaces et des équipements sur leur parcelle. Les lots peuvent également être divisés sur simple accord du lotisseur, sans l’accord préalable des co-lotis.
La fiscalité de l’aménagement est modifiée
Cette nouvelle fiscalité, en adéquation avec le Grenelle de l’Environnement, est très fortement favorable aux projets qui tiennent compte de l’environnement, notamment en ce qui concerne les économies d’énergie et d’espace.
Il existe dorénavant deux nouvelles taxes, qui viennent remplacer la taxe locale d’équipement et ses taxes annexes : la taxe d’aménagement et le versement pour sous-densité.
Par ailleurs, la règlementation de la fiscalité de l’aménagement est rassemblée dans un seul chapitre du code de l’urbanisme, quant les différentes dispositions étaient jusqu’alors disséminées dans l’ensemble de deux textes législatifs, le code des impôts te le code de l’urbanisme.
Modification du calcul de surface : la surface de plancher
La « surface de plancher » devient la surface de référence en urbanisme, définie règlementairement, en remplacement de la Shon (surface hors œuvre nette) et de la Shob (surface hors œuvre brute).
Elle correspond à l’ensemble des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre.
Elle ne prend pas en compte les murs extérieurs, et en cela favorise les travaux d’isolation des murs et l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments. De plus, ce nouveau mode de calcul permet également d’augmenter la surface constructible, et favoriserait donc la construction de logements à terme.
Diagnostic déchets
Dans le but d’inventorier et de classifier les déchets en nature et en volume, toute demande de démolition de bâtiments de plus de 1000 m² de Shob ou ayant été le siège de l’utilisation de substances dangereuses devra faire figurer un diagnostic déchets. Il s’agit d’améliorer le processus de recyclage de ces déchets, et également d’identifier la présence de substances dangereuses ou nocives.
Pour en savoir plus, l’ensemble du texte de loi est disponible sur le site de Legifrance
Aude Clavel
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