Le Prêt Accession Sociale (PAS)

Le prêt d’accession sociale (PAS) est un emprunt immobilier destiné aux ménages aux revenus modestes.

Il est conditionné par un certain nombre de critères, notamment des conditions de ressources, le type d’achat immobilier, la surface du logement et sa localisation, etc.

Définition du Prêt Action Sociale

Type d’achat immobilier concerné

Le prêt d’accession sociale (PAS) peut vous permettre de financer l’achat d’une maison neuve et du terrain où la construire, au titre de résidence principale.

Il peut aussi être accordé pour un achat dans l’ancien ou pour des travaux de rénovation (supérieurs à 4000 €).

Le PAS ne concerne donc pas l’investissement locatif, mais en revanche il est possible de louer temporairement votre maison acquise avec un prêt action sociale dans certaines conditions :

• s’il a été acquis en vue d’une retraite ou d’un retour des DOM-TOM ou de l’étranger, à partir de l 6^e année suivant la fin des travaux de construction.  Dans ce cas, vous bénéficiez d’un différé de remboursement pour 50 % des vos mensualités, les sommes reportées étant payables en fin de prêt ;
• en cas de divorce, de décès, de chômage d’un durée supérieure à 1 an, etc., pour une durée de 6 mois maximum (déclaration à la banque nécessaire).

Surface minimale de la maison neuve

Pour acheter une maison individuelle neuve avec le PAS, il est nécessaire que celle-ci réponde à des critères de surface en fonction du nombre de personnes composant le foyer : 9 m² pour une personne seule, 16 m² pour deux, et 9 m² par personne supplémentaire.

Le PAS peut financer 100 % de l’achat d’une maison individuelle

Le PAS peut financer la totalité de l’opération immobilière (terrain + maison, à condition que le terrain ait été acquis depuis moins de trois ans), et vous permet donc d’acheter une maison neuve sans apport personnel.

Cela dit, les banques sont comme toujours plus favorables si vous disposez d’un apport personnel. Dans le cas du Pas, il est courant que les acheteurs apportent 10 % de du coût total de l’opération.

Un prêt élargi

Le prêt action sociale couvre également un certain  nombre de taxes :

• les honoraires de géomètre et les taxes afférentes, mais pas les frais d’acte notariés et des droits d’enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens ;
• les honoraires de négociation ;
• les frais relatifs à l’assurance de responsabilité ou à l’assurance dommages-ouvrage ;
• certaines taxes afférentes à la construction : taxe locale d’équipement, en Île-de-France, taxe complémentaire à la TLE, taxe pour le financement des CAUE, taxe départementale des espaces naturels sensibles.

Un prêt cumulable avec d’autres prêts

Si le PAS ne suffit pas à financer la totalité de l’opération, ou s’il le montant octroyé au regard de vos ressources est insuffisant, il est possible de le combiner avec d’autres types de prêts, hormis les prêts immobiliers classiques :

• Prêt à taux zéro (PTZ+),
• Prêt Action logement (ex-1 % logement),
• Prêts spécifiques, comme le complément de prêt accordé aux Français rapatriés d’outre-mer titulaires d’un titre d’indemnisation, les prêts réservés aux fonctionnaires par l’administration publique.

Conditions de ressources du Prêt Action Sociale

Le Pas est dédié aux ménages à revenus modestes, il est donc conditionné par les ressources du foyer, mais aussi par la zone où vous faites construire.

Les conditions de ressources prennent en compte la composition du ménage, le nombre de personnes à charge et le lieu d’habitation.

Le zonage est établi comme suit, c’est le même que celui du PTZ :

• Zone A : petite et deuxième couronne de Paris ; Côte d’Azur ; Genevois français.
• Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants ; Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo ; pourtour de la Côte d’Azur et certaines zones frontalières ou littorales où les prix immobiliers sont élevés ; grande Île-de-France ; Corse ; DOM ; Territoire de Belfort.
• Zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, le reste des commune d’Île-de-France.
• Zone C : autres types de communes.

Remboursement et taux d’intérêt du prêt action sociale

Durée de remboursement

La durée de remboursement du PAS s’étale sur une durée de 5 à 25 ans.

Il est possible d’allonger cette durée jusqu’à 35 ans à condition que le contrat le mentionne dès le départ.

L’Aide Personnalisée au Logement

Le PAS ouvre droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL), si vous remplissez les conditions d’octroi. Dans ce cas, le montant des APL est déduit des mensualités de remboursement du PAS.

L’APL est versée par la CAF directement à la banque prêteuse. Son montant est fonction des ressources du ménage, des personnes à charge, etc.

Taux d’intérêt du PAS

Le taux d’intérêt du prêt Action sociale dépend de la durée de l’emprunt, mais aussi de l’établissement bancaire qui le propose. Cependant, dans la mesure où ceux-ci ont signé une convention avec l’État pour pouvoir proposer le PAS, ces taux sont réglementés et plafonnés.

Les établissements bancaires sont tenus de vous proposer des taux fixes avec des échéances constantes mais également des taux révisables, qui sont également plafonnés, et ne peuvent être modifiés plus d’une fois par an.

Les frais de dossier sont plafonnés à 500 euros.

En pratique, les taux d’intérêt du prêt à l’accession sociale sont sensiblement identiques à ceux des prêts immobiliers classiques.

A partir du 1^er janvier 2016, aussi bien en Métropole que dans les DOM, le taux d’intérêt maximum du Prêt à l’Accession Sociale est de :

Rachat d’un Prêt Accession Sociale

Il est possible de racheter un Pas au même titre qu’un prêt immobilier classique, pour pouvoir bénéficier de meilleurs aux d’intérêts si ceux-ci ont baissé entre-temps. Cela dit, vous ne pourrez pas substituer un nouveau Pas à votre prêt initial, mais le remplacer par un prêt conventionné.

Des garanties obligatoires et spécifiques

Lorsque l’on souscrit à un prêt immobilier, les établissements bancaires demandent toujours un certain nombre de garanties. Dans le cas du PAS, il s’agit

• d’une assurance décès-invalidité
• d’une hypothèque réglementée,
• d’une assurance chômage si l’un des membres du foyer est dans cette situation.

Garantie hypothécaire obligatoire

En cas de non paiement de vos mensualités, l’hypothèque (ou l’inscription en privilège du prêteur de deniers) fait que la banque fait saisir un de vos biens pour payer vos dettes.

Il est également possible de faire appel à une caution de prêt immobilier, un établissement spécialisé, qui se substituera à vous si vous suspendez le paiement de vos mensualités. Bien entendu, ce service est payant.

Assurance chômage

Si l’un des membres du foyer est au chômage au moment de la souscription du prêt ou en prévision de cette situation pendant la durée du remboursement, les banques réclament une « option de sécurisation du remboursement », et donc la souscription d’une assurance chômage.

Dans le cas où celle-ci est mise en œuvre, vous bénéficiez d’un différé de remboursement pour 50 % de vos mensualités et d’un report du paiement de ces sommes reportées en fin de prêt. Ce mécanisme est valable 12 mois maximum (ou deux périodes de 6 mois), et renouvelable au bout de la 8^e année du prêt.