En dehors de la ville où l’on souhaite vivre, de vos goûts, de la proximité des écoles, des commerces, des transports et de l’environnement dans lequel on voudrait s’installer, de nombreux critères sont à considérer pour bien choisir son terrain et faire construire la maison de ses rêves. L’acquisition d’un terrain demande en effet de prendre un certain nombre de précautions et de vérifier de nombreux points afin d’éviter les désillusions et les surcoûts.
1/ Pour bien choisir son terrain, vérifiez les règles d’urbanisme
Il est indispensable de vérifier les règles de construction qui s’appliquent au terrain que vous envisagez d’acquérir. Chaque commune impose ses propres règles d’urbanisme et d’aménagement.
Pour bien choisir son terrain, il est nécessaire de consulter le plan local d’urbanisme (PLU) ou la carte communale si celui-ci n’existe pas.
Le PLU définit les règles et les zones qui restent urbanisées, agricoles, naturelles ou protégées, mais précise surtout les règles d’implantation de votre maison et parfois même les matériaux que vous pourrez employer, l’aspect de votre façade ou de votre toiture, etc.
Il vous faut donc demander un certificat d’urbanisme (CU) auprès de la mairie de la commune sur laquelle se trouve le terrain, qui vous permettra de connaître les dispositions obligatoires du PLU et de savoir si votre projet est possible tel que vous l’envisagez.
Le certificat d’urbanisme mentionne également l’existence d’un éventuel droit de préemption ainsi que sur les équipements publics liés à la viabilisation ou encore l’emprise au sol de la maison que vous souhaitez édifier.
Il existe deux types de certificat d’urbanisme:
- Le certificat de simple information vous fournit les renseignements de base, indique la situation du terrain sans préciser sa constructibilité.
- Le certificat pré-opérationnel, plus complet, détermine si définitivement votre projet est possible et en adéquation avec les réglementations.
Dans tous les cas, le CU est valable dix-huit mois, au cours desquel il est conseillé de déposer votre permis de construire.
2/ Bien calculer le coût de la viabilisation
Alors qu’en lotissement votre parcelle est prête à bâtir, viabilisée, bornée, un terrain individuel « en diffus » ne possède pas obligatoirement les équipements et raccordements indispensables à votre future maison.
Les frais de viabilisation peuvent être importants. Il vous faut les calculer précisément dans votre budget. L’eau, l’électricité, le gaz, devront être reliés aux réseaux. L’assainissement peut, lui aussi, être coûteux, en particulier si vous devez vous doter d’un assainissement individuel, étant trop éloigné d’un assainissement collectif. Les matières grasses lourdes doivent être séparées des eaux vannes ou ménagères.
« C’est tout le rôle du constructeur que de déterminer le budget précis de nos clients et d’anticiper toutes surprises et tout surcoût. L’étude du terrain fait partie de nos attributions, notre bureau d’études ainsi que nos architectes assistons l’acquéreur dans toutes les étapes de son projet et déterminons précisément, avec lui, l’enveloppe dédiée à sa maison », explique Sara Pedrosa, dirigeante des marques Maisons Renobat et Art et Tradition française, constructeur de maisons individuelles depuis 1996 en grande Île-de-France.
3/ Vérifer la nature du sol
La nature du sol conditionne en partie les travaux de sousbassement et la solidité de votre future maison. De plus, la nature du sol influe au cours des années sur la stabilité de l’ouvrage.
L’étude de sol est obligatoire depuis le 1er janvier 2020 en raison de la loi Elan et du décret du 22 mai 2019 s’y rapportant.
C’est une étape fondamentale dans la construction : en effet, les fondations doivent être prévues en fonction du terrain (fondations profondes ou semi-profondes). Seule une étude de sol permet de garantir la solidité et la durabilité de la maison en définissant les dimensions des fondations.
En règle générale, c’est au maître d’ouvrage, c’est-à-dire l’acquéreur, de fournir l’étude de sol. Le constructeur l’utilisera pour déterminer le type de fondations adéquat.
Toute fois, dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols (CCH art. 112/20 nov), un diagnostic géotechnique doit donc vous être remis par le vendeur du terrain en annexe de la promesse de vente.
4/ Bien choisir son terrain : le bornage
Le bornage est essentiel, et permet de connaître, de façon précise, les limites de votre terrain, mais aussi d’éviter des problèmes avec vos voisins plus tard.
Il doit être réalisé par un géomètre expert, car ce dernier est le seul compétent pour que le bornage ait une valeur juridique et que vos voisins ne puissent pas contester les limites de votre propriété.
En effet, le législateur n’intervient pas lors d’un bornage amiable. Il est cependant possible, en l’absence d’accord, de s’adresser au tribunal judiciaire ou au tribunal de proximité, qui nomme alors un géomètre expert afin qu’il détermine la ligne séparative des deux terrains contigus. Ce document est ensuite remis aux parties.
Lors de l’implantation de votre maison, le maître d’oeuvre devra vérifier les véritables distances avec la voie publique. Les études topographiques effectuées vous permettront d’éviter tout litige de ce côté là.
Bien choisir son terrain : demandez à votre constructeur !
Sachez que les constructeurs sont souvent de bon conseil pour trouver le terrain de vos rêves. Ils connaissent l’urbanisme des communes, les lotissements existants et sont en rapport constants avec leurs partenaires, propriétaires ou agents immobiliers.
« Nous proposons souvent à nos clients des terrains dont nous sommes propriétaires ou que nous connaissons, explique Sara Pedrosa. Le fait de connaître le terrain nous rassure et rassure le client. Nous l’accompagnons dans toutes les démarches, du début à la fin du projet, et pouvons donc l’aider à bien choisir son terrain. »
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