Bien calculer le prix de votre maison

Vous êtes prêts à faire construire votre maison, mais avez-vous calculé son prix exact ?

En effet, il existe de nombreux frais annexes, qui peuvent peser fortement sur le prix global de l’opération:

• les frais liés à l’achat du terrain, à son bornage et à une éventuelle étude de sol,
• les taxes d’urbanisme et les impôts locaux
• le coût du raccordement aux réseaux collectifs,
• les frais d’assurances et de crédit.

Les frais liés à l’achat du terrain

Les frais de mutation, autrement dits frais de notaire, sont réglementés par la Loi, et comprennent :

• La rémunération du notaire, correspondant à un pourcentage du prix du terrain, à laquelle s’ajoutent éventuellement d’autres frais (rédaction d’actes par exemple).
• Les frais et débours, liés aux démarches administratives nécessaires à votre dossier et que le notaire effectue pour votre compte : demande du certificat d’urbanisme, d’un état hypothécaire, de pièces d’état civil, d’un extrait cadastral, salaire du conservateur des hypothèques, etc.
• Les droits et taxes à payer au Trésor public : votre notaire joue un rôle de collecteur d’impôts, notamment pour les droits d’enregistrement, les droits de mutation (5,09 % du prix du terrain) redevables quand un bien immobilier change de propriétaire, et la taxe de publicité foncière, s’il y a lieu.

Le prix du bornage et des fondations

Si votre terrain n’a pas été borné au préalable, vous devrez faire appel à un  géomètre expert pour faire le bornage du terrain, et afin de connaître les limites exactes de votre propriété et éviter d’enfreindre les règles d’urbanisme. Il vous en coûtera entre 600 et 1 500 € en fonction de la superficie de votre parcelle.

Par ailleurs, et si vous n’êtes pas sûrs de la nature du sous-sol, faites réaliser une étude de sol avant de faire construire, afin de garantir les fondations de votre maison (entre 1 500 et 4 000 €). Si le sol nécessite des fondations particulières, il vous faudra compter un coût supplémentaire à la construction (entre 5 000 et 15 000 €).

Les taxes d’urbanisme

Les taxes d’urbanisme et leur montant  figurent dans le certificat d’urbanisme et dépendent à la fois de la commune où se situe votre terrain et de la situation de votre parcelle.

• La taxe locale d’équipement (TLE) : elle s’applique dans toutes les communes de plus de dix mille habitants. Son montant (entre 1 et 5 %) est calculé à partir de la surface de plancher hors œuvre nette (Shon) à laquelle est appliquée une valeur forfaitaire au mètre carré, variable selon la catégorie de la construction. À cette valeur s’applique également un taux fixé par la commune,
• La taxe additionnelle au profit de la région Île-de-France s’ajoute à la TLE dans un certain nombre de communes de la région parisienne (1 %),
• La taxe départementale des espaces naturels sensibles (TDENS), collectée pour la préservation du paysage (2 % maximum de la TLE),
• La taxe pour le financement des Conseils d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (CAUE) dans certains départements (entre 1 000 et 2 000 € selon la taille de la maison et le lieu de construction),
• La participation au financement des voies nouvelles (PVNR) dans certaines communes (calculée sur la base de la surface hors œuvre nette (SHON) et de la surface desservie par  le terrain),
• La participation pour raccordement à l’égout, dans le cas où la construction est postérieure à la mise en service du réseau public de collecte des eaux auquel il doit être raccordé.
• La participation pour non réalisation d’aires de stationnement dans les communes qui l’appliquent, et qui doit obligatoirement figurer sur le permis de construire (au maximum 13 710 € par place de parking nécessaire).

Le coût du raccordement aux réseaux collectifs

Vous devez prévoir le raccordement aux réseaux collectifs d’eau, d’assainissement, d’électricité, de gaz, etc. pour pouvoir habiter votre maison. Ces travaux peuvent être conséquents, selon que vous êtes éloignés ou pas de ces réseaux VRD (voirie et réseaux divers). Chiffrez les soigneusement.

Si le constructeur peut prendre en charge le raccordement des limites de votre terrain à votre maison, ce sont les sociétés concessionnaires (d’électricité, gaz, téléphonie, eau, etc.) qui effectueront les travaux à vos frais pour relier votre terrain aux réseaux locaux.

Par ailleurs, si vous ne pouvez bénéficier d’un tout-à-l’égout, il vous faudra mettre en place un système d’assainissement individuel (entre 7 500 et 12 000 € selon la qualité du sol et la surface disponible).

Les frais d’assurance lors de la construction de sa maison

Toute personne qui fait bâtir doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier (article L 111-30 du Code de la construction et de l’habitation).

Cette assurance vous couvre en cas de désordres touchant à la solidité de l’ouvrage sans avoir à définir la responsabilité de l’entreprise fautive (6 à 7 % du prix de la maison).

Les impôts locaux

Les impôts locaux varient d’une commune à l’autre, et sont calculés à partir de la valeur locative du logement, multipliée par un taux d’imposition voté par les régions, départements ou communes. Ils sont également indexés sur l’inflation.

Il s’agit de :

• La taxe foncière applicable au logement lui-même et aux installations annexes,
• La taxe d’habitation,
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères,
• La taxe de balayage dans certaines communes,
• La taxe spéciale d’équipement dans quelques régions.

Le coût du crédit

Si vous financez tout ou partie de votre projet à l’aide d’un crédit immobilier, sachez que vous devrez régler des frais de constitution de votre dossier, variables selon les banques (environ 1 % du capital emprunté).

Vous devrez également souscrire à une assurance décès-invalidité, obligatoire (entre 0,30 et 0,50 % du capital emprunté).

Votre banque souscrira de son côté à une garantie pour pallier aux risque d’impayés : hypothèque, privilège de prêteur de deniers, ou caution, les trois possibilités occasionnant des frais supplémentaires.