Vous rêvez de vous installer en couple dans une maison que vous aurez faite construire selon vos désirs, et où vous pourrez vivre longtemps… Mais connaissez-vous vraiment les différentes façons de vous porter acquéreurs, et quelles sont les variantes si vous êtes concubins ?
Si vous êtes en union libre, au regard de la loi, vous n’avez aucun lien valable avec votre concubin. Il est donc très important que vos deux noms figurent sur l’acte d’achat, même si l’un des deux n’a pas ou peu participé au financement. Il existe trois manières d’acheter en union libre : l’indivision, la SCI, et la tontine.
L’indivision, la méthode la plus simple
C’est également la méthode la plus utilisée dans ce cas de figure. L’acte de vente est établi aux deux noms des concubins, et chaque concubin devient propriétaire d’une « quote-part », c’est-à-dire une partie du bien, en général la moitié. Mais c’est vous qui fixez cette répartition, en fonction de l’apport de chacun, des remboursements de prêts, ou de tout autre critère important pour vous. Dès lors, toute décision qui se rapporte au bien doit être prise d’un commun accord entre les deux concubins copropriétaires, et notamment celle de la vente du bien.
En cas de séparation, soit vous vendez votre maison, partagez le montant de la vente selon vos quotes-parts respectives, en toute « simplicité » , soit l’un rachète la quote-part de l’autre et devient propriétaire à part entière. Mais si vous n’arrivez pas une solution amiable, si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord, et vous en réfèrerez alors au tribunal de grande instance, qui procèdera au « partage judiciaire des biens ».
Si l’un de vous vient à décéder, la part du défunt revient à ses héritiers, qui deviennent les copropriétaires du survivant. Vous pouvez toutefois vous protéger un peu, en vous léguant mutuellement vos quotes-parts, mais cela occasionnera d’importants droits de succession. Il est également possible de prévoir une clause de rachat, pour éviter de vous retrouver en indivision avec les héritiers de votre concubin décédé, et racheter les parts de votre maison qui vous manquent.
La SCI (société civile immobilière), une méthode plus prévoyante et plus complexe
La SCI est une société créée en vue d’acheter des biens immobiliers (que vous souhaitez habiter ou mettre en location), qui comprend au minimum 2 associés. C’est la SCI qui est propriétaire du logement, et chaque associé reçoit des « parts sociales » de la SCI, proportionnelles à son apport financier.
En cas de séparation, si l’un des concubins souhaite garder la maison, la SCI peut décider de lui vendre les parts sociales de l’autre concubin, à la majorité simple, sauf clause contraire dans les statuts. La procédure est simple.
En cas de décès, les parts du concubin disparu vont à ses héritiers. Cependant, si vous avez pensé à insérer une clause correspondante dans les statuts de la SCI, le survivant pourra rester dans le logement. Cela dit, vous n’êtes pas à l’abri, encore une fois, d’une sortie d’indivision : les héritiers peuvent demander la dissolution de la SCI.
La tontine, une méthode radicale
Si vous avez pensé à insérer une clause de tontine dans l’acte d’achat, vous êtes tous deux propriétaires pour moitié du bien acquis, et vous ne pouvez remettre en cause ce pacte tontinier que d’un commun accord.
En cas de séparation, vous n’avez donc plus aucune possibilité de provoquer le partage, comme dans l’indivision, ce qui veut dire que vous devez nécessairement vous entendre en cas de conflit et/ou si vous décidez de vendre.
Si votre concubin disparait, vous serez par contre considéré comme l’unique propriétaire de votre maison. Cette méthode à l’avantage de protéger les concubins, mais elle désavantage les héritiers du défunt, qui ne peuvent devenir propriétaires de la maison, ni l’occuper, ni être dédommagés.
Par ailleurs, le conjoint survivant devra payer des droits de succession à hauteur de 60 % (diminués d’un abattement de 1.594 €), sauf exception (si le bien constitue la résidence principale des concubins et que sa valeur est inférieure à 76.000 € au jour du décès, le conjoint survivant paie seulement des droits de mutation de 5,09 %).
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