Cécile Duflot a présenté les grandes lignes du dispositif qu’elle compte instaurer à la place du Scellier lors du 42e Congrès de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) à Deauville. Ce dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif, qui remplacera le Scellier, fait partie des mesures envisagées dans la loi de finances pour 2013 présentée à la fin du mois de septembre, et serait effectif à partir de janvier 2013.
Le dispositif Scellier, qui avait subi des amendements successifs et qui s’était vu vidé en partie de sa substance, sera donc remplacé par un dispositif dit « Duflot« , réorienté et repensé en fonction de la conjoncture actuelle : s’il apparait plus intéressant en terme de fiscalité, il est clairement plus « social », selon la ministre.
Elle souhaite que les acquéreurs de tous bords investissent dans des logements intermédiaires, à des prix accessibles et dans des zones sous tension, « où il y a manifestement des besoins de logement ». Le « Duflot » sera « plus incitatif fiscalement en échange d’exigences sociales renforcées ». Le taux de réduction d’impôt variera entre 17% et 20% de l’investissement (c’était 13% sur neuf ans dans la dernière formule du Scellier classique, 17% pour le Scellier intermédiaire sur douze ans et 21% pour le Scellier intermédiaire sur quinze ans). La réduction d’impôt correspondante s’étalera sur une période comprise entre 9 et 12 ans et le montant total de l’investissement pris en compte ne devra pas dépasser 300 000 euros (même montant que pour le Scellier). Un nouveau zonage géographique sera dessiné avec moins de zones concernées. Le dispositif ne bénéficiera qu’à des logements mis en location sur la base de loyers plafonnés et les plafonds de ressources des locataires seront revus à la baisse. Par ailleurs, le « Duflot » sera dans la liste des niches fiscales soumises au plafond de 10 000 € par foyer, ce qui pourra en limiter l’intérêt.
L’objectif est bien évidemment de développer le parc de logements(40 000 nouveaux logements escomptés pour 2013), en incitant les investisseurs à acheter pour louer. Cependant, le nouveau dispositif favorise l’achat de logements dont le loyer reste modéré, afin de répondre à la demande croissante des particuliers qui cherchent à se loger et n’y parviennent pas (qui font essentiellement partie des classes modestes et moyennes).
Cette dimension « sociale » s’accompagne d’une redéfinition du zonage correspondant, afin d’encourager les acquisitions et donc la construction dans les régions où le besoin de logement est le plus criant. Mais ces zones seront certes plus pertinentes, elles seront aussi moins nombreuses, et il ne sera pas possible de bénéficier du Duflot dans certaines zones exclues du dispositif.
Les principes du nouveau Scellier
Les acquéreurs d’un logement neuf dans le cadre de l’investissement locatif pourront désormais déduire de 17 à 20 % de son prix (dans la limite de 300 000 euros) de leur impôt sur le revenu, s’ils s’engagent à le louer pendant au moins neuf ans. Le choix des locataires sera également conditionné, en fonction de leurs ressources, et le bailleur sera tenu de leur proposer un loyer inférieur de 20 % au marché local, selon un nouveau zonage du territoire (encore indéterminé).
Les avantages fiscaux
Le taux définitif n’a pas encore été fixé, mais le nouveau dispositif devrait donc permettre aux acquéreurs de bénéficier de réductions d’impôt à hauteur de 17 à 20 % (sur 9 à 12 ans), contre 13 à 21 % pour l’ancien Scellier (sur 9 à 15 ans), selon la durée de l’emprunt consenti.
Cela dit, les mesures prévues pour lutter contre les niches fiscales risquent de se répercuter sur ces nouvelles dispositions. Le gouvernement entend abaisser le plafond des niches fiscales à 10 000 € par an dès l’année prochaine (contre 18 000 € + 4 % des revenus actuellement), ce qui entraînera nécessairement des avantages moindres qu’annoncé. En effet, il faudra compter dans ce nouveau plafond comprend toutes les déductions fiscales possibles (comme celles associées aux chèques emploi services par exemple), ce qui peut réduire les défalques relatives à l’investissement locatif.
Le rendement
Le rendement du dispositif Duflot apparait plus important que celui du dispositif Scellier. Selon les calculs des experts, le Scellier permettait d’obtenir un rendement avoisinant les 1,44 % par an pour une économie de 13 % sur 9 ans. Avec le Duflot, ce rendement atteindrait 1,66 à 1,89 % par an. Cependant, il faut aussi compter avec les nouvelles conditions d’accès au dispositif, qui conditionnent les loyers, qui seront minorés de 20 % par rapport aux prix du marché local. Cela réduit évidemment d’autant le rendement….
Les réactions des professionnels
Selon Guy Nafilyan, l’un des principaux promoteurs immobiliers français, « le dispositif Duflot n’est pas performant ». Il vise notamment le plafond des loyers fixé à 20% en-dessous des prix du marché locatif : « En 2013, on ne pourra pas vendre des logements 20 % moins cher pour avoir des loyers 20 % moins chers ».
De plus, les observatoires de loyers ne seront sûrement pas en mesure de fournir des moyennes quartier par quartier, ce qui rendra difficile l’application de cette mesure.
Cette question inquiète également la Fédération française du bâtiment, qui a demandé à rencontrer la ministre pour échanger sur le sujet. Cela dit, elle a salué le « bon équilibre entre la volonté du gouvernement de renforcer les contraintes sociales (…) et l’impérieuse nécessité d’offrir un rendement acceptable aux investisseurs ». Cependant, la FFB regrette tout de même que le nouveau dispositif « ne repose pas, comme annoncé initialement, sur un principe d’amortissement ‘non-niché’ ». Par ailleurs, elle doute de la « la possibilité de réaliser les objectifs affichés nécessaires pour répondre à l’ampleur des besoins de l’ensemble de la population sur le segment du locatif privé ».
Le promoteur Nexity, quant à lui, par la voix de son Président-directeur général, Alain Dinin, a confié à l’AFP que l’annonce du nouveau dispositif est « positive » et qu’elle « va dans le bon sens », et qu’il espère que les restrictions budgétaires émanant de Bercy ne modifieront pas trop le projet.
Pour en savoir plus : http://duflot.org/
Aude Clavel
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