Et si c’était le moment de faire construire pour louer ?
Dans cette période où la négociation est le maître mot de l’achat, il est bon de repenser à l’immobilier locatif. La loi Pinel incite les particuliers investisseurs à faire construire pour louer en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu.
Les conditions du marché sont avantageuses, notamment en raison de la diminution des taux de crédit immobiliers, qui avoisinent actuellement les 2 % sur 15 ans avec un bon dossier. D’autant plus qu’il est aujourd’hui conseillé de négocier avec les banques, pas seulement les taux, mais aussi les frais de dossier, sans oublier l’assurance décès-invalidité. Et n’oubliez pas de que depuis la loi Hamon, il est possible de changer d’assurance un an après la souscription.
Le dispositif d’investissement locatif Pinel concerne tous les biens acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Pour la construction d’une maison individuelle dans le cadre d’un investissement locatif, la demande de permis de construire doit donc être déposée avant le 31 décembre 2016 pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux liés.
Contrairement au dispositif précédent mis en place par Cécile Duflot, la loi Pinel est une véritable incitation fiscale. En effet, la déduction fiscale sur les impôts sur le revenu égale est égale à :
- 12 % du prix d’achat pour une période de location de 6 ans,
- 18 % du prix d’achat pour une période de location de 9 ans,
- 21 % du prix d’achat pour une période de location de 12 ans.
Il est beaucoup plus intéressant qu’avant, d’acheter ou de faire construire pour louer, d’autant plus que la pierre reste une valeur refuge ; les Codevi, Livret A et assurances-vie ne rapportent plus rien.
Conditions liées aux divers plafonds
Pour bénéficier de la réduction d’impôts, le prix d’achat maximum du bien est de 300 000 € par personne et par an, et le plafond de ne peut pas dépasser 5 500 €/m² de surface habitable. En revanche, aucune tranche d’imposition minimale n’est imposée, la loi Pinel est pour tout le monde.
Conditions liées au type d’investissement
La loi Pinel impose des délais maximum d’achèvement du logement selon le type d’acquisition. Dans le cas de la construction d’une maison individuelle, le délai est de 30 mois à partir de la date d’obtention du permis de construire.
Performance énergétique exigée
La loi Pinel impose des délais maximum d’achèvement du logement selon le type d’acquisition. Dans le cas de la construction d’une maison individuelle, le délai est de 30 mois à partir de la date d’obtention du permis de construire.
Conditions de location de la maison
Le logement peut être loué à un organisme privé ou public qui peut le mettre en sous-location nue, mais uniquement pour un usage d’habitation principale.
La location doit prendre effet dans les 12 mois de l’achèvement de la maison.
Le point important, et la grosse différence avec le dispositif précédent, l’investisseur peut louer son bien à ses ascendants ou à ses descendants, c’est-à- dire à ses parents ou à ses enfants, sans perdre l’avantage fiscal.
Conditions de ressources des locataires
Les ressources annuelles du locataire (revenu fiscal de référence de l’année N-2) ne doivent pas dépasser les plafonds suivants pour les baux conclus en 2015
Zones géographiques
Un zonage a été retenu qui comporte 4 zones, déterminées en fonction du prix du bien, des loyers et du coût de la vie :
Il s’agit de valoriser les communes et les villes dites « tendues », c’est-à-dire où l’offre est inférieure à la demande. C’est le cas de la région parisienne, mais également des grandes agglomérations comme Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier, qui, sont classées en zone A dans le dispositif Pinel, alors qu’elles
faisaient partie de la zone B dans la configuration précédente (Duflot).
Plafond des loyers de la loi Pinel
En 2015, les plafonds des loyers sont les suivants :
Ces plafonds sont fonction de la surface du bien loué. Le calcul du loyer maximal s’effectue à l’aide d’un coefficient multiplicateur de 0,7 + (19/Surface) (plafond par m² multiplié par la surface habitable).
Le dispositif Pinel semble avoir séduit bon nombre de particuliers qui investissent pour louer : au 1er trimestre 2015, les ventes ont augmenté de plus de 59 % par rapport à l’année précédente, un bon significatif de l’attractivité du dispositif.
Peut-être que ses nouvelles conditions, et notamment la possibilité de louer à ses ascendants et descendants, expliquent ce succès, qui pourrait bien participer à la reprise tant attendue du secteur de l’immobilier ! à condition bien entendu que les terrains soient suffisants pour faire construire ces opérations…
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