Lorsque l’on achète un terrain pour faire construire sa maison, et même une fois la maison construite, il arrive que les questions de mitoyenneté et de limites du terrain posent problème entre voisins, ou tout simplement si vous souhaitez réaliser une extension, un autre bâtiment, comme un garage ou autre.
Pour éviter des désagréments et des complications avec le voisinage, il est très important de bien connaitre les limites de sa propriété, et ce dès l’achat du terrain.
Faire borner son terrain
Si aucune marque ou limite n’est présente sur le terrain, il est fortement conseillé de faire borner sa propriété.
Les géomètres-experts sont spécialisés dans ce type de travail : après consultation du cadastre, ils établissent les limites exactes et « officielles » de votre terrain et placent ensuite des bornes pour les identifier clairement.
Attention cependant, si votre terrain est situé le long d’une voie publique, il vous faudra solliciter un arrêté d’alignement individuel auprès de la préfecture (route nationale) , du Conseil général (route départementale) ou de la mairie de la commune où se situe votre terrain (voie communale).
Avec ce bornage, et en cas de désaccord avec vos voisins, vous pourrez engager une « action en bornage » devant le tribunal d’instance.
Installer une clôture autour de votre terrain
Une fois que les limites de votre terrain sont définies, vous pouvez clore votre terrain sans craindre d’être inquiété par la suite.
Néanmoins, il est certainement judicieux de vous entendre avec les propriétaires mitoyens sur le principe et la nature de la clôture : une haie, une palissade, un grillage, voire un mur.
Si votre voisin refuse que vous placiez la clôture sur la limite séparative entre les deux propriétés, il faudra l’installer à la limite de votre terrain, de manière à ce qu’elle n’empiète pas sur celui de votre voisin. C’est important, car en cas de désaccord, celui-ci peut en demander la démolition.
En ville ou dans un secteur fortement urbanisé, il est aussi possible de demander à votre voisin à édifier une clôture mitoyenne. En cas de refus, vous pouvez recourir au le Tribunal de grande instance pour demander une autorisation judiciaire. Mais alors la « clôture forcée » sera forcément un mur en maçonnerie dont les frais seront partagés.
Limites du terrain et clôture, qu’en pense la justice ?
Une mauvaise implantation de la clôture peut donc entrainer des conséquences désagréables, voire importantes. La justice est fréquemment amenée à traiter des affaires relevant des limites de propriété, souvent occasionnées par la construction ou l’emplacement d’une clôture.
Un arrêt récent de la cour de Cassation stipule ainsi que l’existence d’une clôture ne vaut pas bornage des propriétés, même si elle a été implantée avec l’accord des deux propriétaires mitoyens, car, comme nous l’avons vu, elle peut être située sur la limite séparatrice des deux terrains, amis aussi en retrait ou au-delà de la limite de propriété.
De la même façon, même si l’on se met d’accord pour l’implantation d’une clôture, on ne cède pas pour autant le terrain situé au-delà, ni ne renonce à la partie de la propriété située au-delà de la clôture.
Selon les juges, un propriétaire qui bénéficie de bonne foi de l’implantation avantageuse d’une clôture peut se déclarer propriétaire du terrain ainsi acquis au bout de trente ans.
Cela dit, le propriétaire mitoyen désavantagé peut, de son côté, exiger la destruction de la clôture, même si son voisin pense de bonne foi être propriétaire d’une partie du terrain attenant à séparation, au motif que « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété excepté pour cause d’utilité publique » (Cour de cassation, Cass. Civ 3, 19.5.2015, N° 574 et N° 590).
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