Voici quelques éléments de compréhension et quelques conseils pour viabiliser son terrain. En effet, lorsque l’on décide de faire construire sa maison, il faut avant tout trouver un terrain, un choix évidemment en partie déterminé par son prix.
Mis à part les terrains en lotissement, la viabilisation concerne la plupart des terrains en diffus ou isolés, et s’ils sont moins chers à l’achat, il faut compter avec le coût de ce raccordements aux réseaux divers qui alimenteront votre maison. Détails.
Dans quel cas viabiliser son terrain ?
Viabiliser un terrain est une procédure obligatoire qui consiste le rendre propre à usage d’habitation.
Il s’agit ainsi de raccorder le terrain aux réseaux divers (VRD), c’est à dire eau, électricité, gaz, internet et téléphone, mais aussi aux réseaux d’assainissement (eaux usées) et de le préparer pour recevoir une construction, c’est-à-dire d’assurer un accès relié à la voirie existante et le terrassement du terrain.
Dans le cas des terrains en lotissement, le promoteur ou l’aménageur-lotisseur est tenu de viabiliser l’ensemble des lots. Cela permet d’engager la construction directement sans se soucier des procédures puisque tous les raccordements sont déjà effectués.
Dans les cas d’un terrain en diffus, dit aussi isolé, le vendeur n’a aucune obligation de viabiliser son terrain, et la plupart du temps, il vous revient d’effectuer toutes les démarches et de payer le coût de la viabilisation.
Les constructeurs de maisons individuelles, qui accompagnent leurs clients tout au long de leur projet, savent que la viabilisation est pas une opération administrative et technique relativement complexe, qui peut inquiéter certains acheteurs.
« Nous proposons toujours à nos clients de les mettre en relation avec l’un de nos partenaires spécialistes de la viabilisation, qui prend en charge les démarches administratives et le suivi des travaux. C’est plus rassurant pour eux mais aussi pour nous, car nous savons qui a viabilisé le terrain, et pouvons travailler de concert avec les entreprises mobilisées pour assurer la bonne conduite de la construction par la suite, » explique Xavier Chain, responsable de la marque Maisons Clairval, spécialiste de la maison individuelle depuis plusieurs générations.
Viabiliser son terrain : les démarches administratives préalables
Avant toute chose, une fois votre terrain acquis et votre projet de maison neuve établi, il faut faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel auprès de votre mairie en vue de viabiliser son terrain.
Celle-ci peut se faire directement via internet, accompagnée du projet de construction. Elle est gratuite. Et le certificat d’urbanisme opérationnel est valable pendant 18 mois.
Ce document permet d’estimer le coût de la viabilisation. Il indique en effet les équipements publics existants, et donc la distance qui les sépare de votre terrain. Logiquement, plus ces équipements sont éloignés, plus les travaux de raccordement seront importants et chers.
« Viabiliser son terrain coûte entre 5 000 et 15 000 € selon la situation du terrain et la commune sur laquelle il se situe, une somme non négligeable et à prendre en compte dès le début dans votre projet de construction » conseille Xavier Chain.
Les étapes de la viabilisation du terrain
Une fois les documents obtenus, il est possible de lancer travaux. Attention cependant, les travaux de viabilisation ne peuvent commencer que si vous êtes en possession du permis de construire.
Viabiliser son terrain se fait en autant d’étapes que de raccordements, plus celle du terrassement.
Dans le cas où vous effectueriez les démarches vous-même, il faudra contacter autant d’entreprises que d’étapes, comparer peut-être leurs devis, et coordonner leurs travaux.
Dans le cas où vous vous appuieriez sur le partenaire du constructeur, celui-ci effectue une partie des travaux (terrassement, voirie, assainissement individuel, etc.) et gère les relations et les travaux avec les entreprises locales d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphone, etc., qu’elles soient publiques ou privées.
Raccordement à la voirie et terrassement
La première chose à faire pour viabiliser son terrain, c’est de mettre en place une route qui pourra à la fois vous permettre d’accéder à votre terrain, en tant que propriétaire, mais également de laisser la place aux engins de chantier nécessaires à la construction de votre maison.
Il peut être utile de faire une demande auprès de votre département ou de votre commune afin d’obtenir le détail des règles et obligations liées au raccordement à la voirie. Celle-ci peut en effet toucher le domaine public, et il est alors indispensable d’assurer la sécurité de la circulation à ce niveau.
Vérifier également les droits de passage si vous devez passer par le terrain de votre voisin.
Dans le même temps, le terrassier réagréra votre terrain de manière à ce que le constructeur puisse ensuite réaliser les fondations de votre maison de la meilleure façon possible.
C’est généralement l’un des premiers raccordement qui est fait, car rapidement utile pour les travaux à venir.
La demande doit être faite auprès de la mairie, pour obtenir l’autorisation d’ouverture des tranchées, puis ensuite auprès du réseau d’eau public de la commune qui effectuera les travaux.
Pour débuter les travaux, l’entreprise de distribution de l’eau aura besoin de plusieurs documents :
- la demande de branchement,
- le plan cadastral et de situation
- le permis de construire.
Le forfait de base, c’est à dire si les réseaux préexistants sont situés à moins de 10 mètres, est aux environs de 1000 € et 1500 €. Au delà, il faut compter un supplément d’environ 40 à 50€ par mètre.
Raccordement à l’électricité
C’est bien souvent auprès d’Enedis qu’il faut faire la demande de raccordement, même si vous optez pour un autre fournisseur d’électricité par la suite. Si votre terrain est situé dans une zone gérée par une autre entreprise locale de distribution c’est bien sûr vers eux qu’il faut se tourner. Vous pouvez vous renseigner à ce sujet auprès de la mairie ou directement sur internet.
L’entreprise qui réalise les travaux vous demandera :
- le permis de construire,
- le plan cadastral,
- le plan de masse,
- des photos du terrain
- la puissance de l’installation à mettre en place.
Une fois la demande faite, ENEDIS vous enverra un devis dont une partie pourra être prise en charge par votre commune en fonction de leur contribution prédeterminée.
Pour une installation de base, il faut compter environ 1 000 € à 1 500 €, et 2 mois de travaux.
Si le terrain se trouve au delà de 30 mètres des réseaux existants, il faudra ajouter 200 € par mètre linéaire, avec des travaux qui peuvent aller jusqu’à 6 mois.
Ci-dessous, une illustration du raccordement à l’électricité avec l’installation d’un point d’accès électrique en limite de parcelle, sur un chantier de Maisons Clairval.
Assainissement
Il y a plusieurs possibilités pour réaliser l’assainissement, c’est-à-dire l’évacuation des eaux usées de votre future maison :
soit par un raccordement au tout-à-l’égout, - soit par un système d’assainissement individuel, c’est à dire une fosse septique.
L’installation d’une fosse septique est une solution pour les terrains éloignés des réseau d’assainissement collectifs.
Son coût et est aux environs de 5 000 €. C’est le SPANC (service public de l’assainissement non collectif) qui délivre l’attestation de conformité du projet.
Dans le cas d’un raccordement au tout à l’égout, vous financez le raccordement sur votre terrain, et la commune prend en charge la partie des travaux effectués sur le domaine public.
Selon les communes, vous pouvez choisir l’entreprise pour effectuer les travaux ou bien une entreprise vous est imposée. Le tarif varie entre 3 000 € et 10 000 € selon l’éloignement et la configuration du terrain.
Raccordement au gaz
Il n’est pas forcément nécessaire d’effectuer le raccordement au gaz, vous n’en aurez besoin que si vous utilisez cette énergie dans votre quotidien, pour le chauffage par exemple).
La demande est à effectuer auprès de GRDF, et les démarches ressemblent à celles pour le raccordement à l’électricité. Le raccordement relie le coffret de comptage de la maison et la canalisation de gaz passant à proximité.
Le coût de l’installation dépend de l’utilisation que vous ferez du gaz (chauffage, eau chaude sanitaire, cuisine…) : ils varient de 350 € et 1 000 €. Au delà de 30 mètres, il faut rajouter 100 € par mètre creusé.
Raccordement internet/téléphone
Il est conseillé de procéder au raccordement au réseau Telecom (internet/téléphone) dès le début du projet, et au même moment que les raccords d’eau et d’électricité, puisqu’il s’agit en majorité de réseaux souterrains.
Si un raccordement aérien est prévu, il faut faire une demande auprès des service de la voirie, en y joignant le permis de construire.
C’est à vous de choisir l’opérateur qui vous convient par la suite, et ce sont eux qui déterminent les frais de mise en service de la ligne téléphonique.
Attention aux taxes supplémentaires liées à la viabilisation
En plus des montants liés aux différents raccordements, il est possible que votre commune impose des taxes supplémentaires à celui qui veut viabiliser son terrain. Il s’agit essentiellement de :
- la taxe d’aménagement (TA) anciennement appelée la taxe locale d’équipement (TLE),
- et la préparation de raccordement à l’égout (PRE).
La taxe d’aménagement permet à la commune de financer des dépenses générales d’urbanisation.
Elle est automatiquement exigée dans les communes de plus de 10 000 habitants. Son montant dépend de la surface habitable de la construction et du taux appliqué par la commune (entre 1 et 5 % du montant des travaux).
La préparation de raccordement à l’égout, peut être demandée par la commune, au moment où le permis de construire est délivré. Son montant varie entre 500 et 2 000 €.
Quelques exemples de maisons construites par Maisons Clairval en fin de chantier, viabilisation réalisée.
